Опыт работы с 1998 года
Входим в ТОП- 50 лучших юридических фирм
Опыт во взаимодействии с государственными органами
Юридические консультации опытных специалистов при регистрации и сопровождении сделок с недвижимостью, при оформлении наследства, покупке недвижимости и в других ситуациях — это гарантия безопасности Ваших прав на объект недвижимости.
Консультации предоставляются в любой удобной для Вас форме: устно, письменно, онлайн.
К нам обратился руководитель небольшой компании, намеревающейся заключить долгосрочный договор аренды коммерческих площадей. Сложность состояла в том, что право собственности на указанный объект еще не было зарегистрировано, соответственно, ни о каком долгосрочном договоре аренды речи идти не могло. Вместе с тем для открытия бизнеса только на ремонт помещения в первый год необходимо было затратить несколько миллионов рублей.
Очевидно, что риски в такой ситуации огромны, но в тоже время клиент не хотел упускать такое предложение.
Проанализировав все документы, касающиеся недвижимости, юристы ООО «ЦПО» предоставили подробную письменную консультацию по дальнейшим действиям в сложившейся ситуации.
Итоговым документом стал предварительный договор аренды на выгодных для арендатора условиях. Руководствуясь полученной консультацией, арендатор не только смог запустить свой бизнес, но и в дальнейшем оформить долгосрочную аренду на объект недвижимости.
Данная ситуация еще раз доказывает, что главная задача юристов в сопровождении сделок – максимально снизить риски клиента.
В другой ситуации к нам обратился арендатор, у которого на руках был долгосрочный договор аренды нежилого помещения.
Недобросовестный арендодатель решил воспользоваться допущенными нарушениями сроков внесения арендной платы и направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора аренды на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ (арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату). Арендодатель настоятельно требовал в 10-дневный срок вывезти имущество арендатора и сдать помещение.
Нашими специалистами было подготовлено письменное юридическое заключение, которое было оформлено на фирменном бланке ООО «ЦПО», заверено подписью директора и печатью Центра.
В заключении было указано на незаконность действий арендодателя, поскольку ст. 619 ГК РФ императивно устанавливает, что возможность расторжения договора аренды появляется у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, чего арендодателем не было сделано. Таким образом, в случае, если дело дойдет до суда, суд примет сторону арендатора, что грозит арендодателю значительными судебными издержками (данные выводы подкреплялись многочисленными примерами из судебной практики, которая имелась на дату обращения).
С полученным юридическим заключением арендатор пошел к арендодателю, который под давлением неопровержимых доводов отказался от своих намерений расторгать договор аренды.
В Центр правового обслуживания обратился клиент, имеющий намерение приобрести в собственность расположенный в черте города Москвы земельный участок для возведения на нём объекта капстроительства и желающий проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.
В ходе осуществления юридического анализа документов специалистами ЦПО было выявлено, что земельный участок принадлежит организации и был приобретен ею менее трех лет назад.
По результатам запроса сведений о данном земельном участке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним удалось выяснить, что в отношении этого участка установлено обременение. Обременение заключалось в запрете строительства и реконструкции на земельном участке объектов капитального строительства.
При анализе дополнительной информации установлено, что ранее этот земельный участок находился в городской собственности и приобретался прежним собственником у Департамента земельных ресурсов города Москвы по цене, составляющей 20 процентов от его кадастровой стоимости.
При этом снятие указанного обременения возможно было только в том случае, если собственник земельного участка доплатит в бюджет Москвы плату за снятие запрета на строительство и реконструкцию в размере 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, при проверке юридической чистоты сделки купли-продажи специалистам ЦПО выявлены сведения об имеющемся в отношении земельного участка обременении, для отмены которого новый собственник обязан произвести значительную доплату, а также оформить новый пакет документов, подтверждающий снятие (отмену) обременения.
Клиент обратился в ЦПО за сопровождением сделки по приобретению помещений в строящемся административном здании с подземной парковкой в г. Москве. Стоимость сделки предполагалась значительной (более 100 млн. руб.) Из запрошенных нами документов от Продавца и документов, которые мы получили самостоятельно, следовало:
На основании проведенного анализа, сформулированы следующие предложения:
1 вариант: отказ от сделки (более рекомендуемый нами).
2 вариант: с целью минимизации рисков для Покупателя, сделку разбить на 2 этапа с обязательным выполнением следующих условий:
При этом, 1 этап – оплата производится после предоставления доказательств устранения строительных недостатков (возможно экспертиза в строительстве), и при предоставлении документов о прекращении уголовного дела). 2 этап – окончательную часть оплаты привязать к регистрации прав покупателя на объекты.
Благодаря компетентности специалистов ЦПО удалось предотвратить заключение сделки, рискованной для клиента не только в виду ее неисполнения, но и оспаривания со стороны третьих лиц (наименование сторон сделок были изменены).
Еще одна нестандартная ситуация была успешно разрешена специалистами ЦПО. К нам обратился арендодатель, безуспешно пытавшийся снять обременение в виде долгосрочной аренды.
Так, 7 лет назад наш клиент (арендодатель) подписал и зарегистрировал договор аренды сроком на 15 лет. Спустя два года была произведена масштабная реконструкция здания, перед которой стороны подписали дополнительное соглашение о предоставлении после реконструкции аналогичного помещения. Однако по окончании реконструкции арендодатель понял, что передача арендатору помещения в реконструированном здании на прежних условиях невозможна, поскольку даже не сможет окупить его затраты на реконструкцию.
В этой связи арендодатель отказался передавать помещение арендатору без заключения соглашения о повышении арендной платы.
Арендатор отказался подписывать дополнительное соглашение о повышении арендной платы одновременно обратившись в суд с иском об истребовании имущества.
Суд отказал арендатору в удовлетворении требований, указав, что после реконструкции предмет договора аренды перестал существовать в том виде, в каком он описан в договоре.
Арендодатель с данным решением обратился в Росреестр с просьбой исключить из ЕГРП запись об аренде, но Росреестр ответил отказом.
Арендодатель безуспешно пытался оспорить в суде отказ Росреестра. Суды признали, что полученного решения суда недостаточно для погашения записи об обременении, поскольку договор является заключенным и не признан в установленном законом порядке недействительным.
На этой стадии клиент обратился в нашу компанию.
Специалистами ООО «Центр правового обслуживания» был найден выход – было подготовлено исковое заявление о признании обременения отсутствующим. Судебное дело было успешно завершено, а запись о наличии обременения в ЕГРП погашена.