Принимая решение о покупке или продаже недвижимости за рубежом, каждый человек рассчитывает совершить выгодную и безопасную сделку. Самостоятельно купить или продать объект в иностранном государстве сложно по ряду причин. Заключая договор купли-продажи расположенного за границей объекта, нужно руководствоваться как российскими, так и зарубежными правовыми нормами, при этом законодательство некоторых стран содержит очень много тонкостей, которые необходимо учитывать.
Некоторые заманчивые предложения выгодны только на первый взгляд, а при детальном изучении ситуации выясняется, что сделка невыгодна покупателю или продавцу. Перед заключением договора необходимо оценить все возможные риски, просчитать реальные затраты, проверить юридическую чистоту приобретаемого объекта и совершить множество иных действий в зависимости конкретной от ситуации.
Задумываясь о продаже или покупке заграничной недвижимости важно максимально обезопасить свои интересы, именно по этой причине сразу после выбора объекта стоит обратиться к профессиональному юристу в области международного права, который поможет совершить действительно безопасную сделку на выгодных условиях.
Как проходит покупка и продажа недвижимости за рубежом?
В разных государствах продажа и покупка недвижимости регулируется разными законами, правилами и нормами. В некоторых странах недвижимость можно купить на основании простого договора, а в других понадобится целый пакет документации, нотариальное заверение договора и регистрация в земельном кадастре. Кроме того, законодательство различных государств содержит особые условия для сделок с недвижимостью с участием иностранных граждан.
Так, Во многих регионах Австрии приобретение недвижимости иностранными гражданами вообще запрещено, а в тех регионах, где такие сделки разрешены, почти всем категориям иностранных покупателей необходимо получать специальное разрешение.
Ключевое лицо для сделок с недвижимостью в Германии - нотариус, практически все этапы сделки проходят с его участием.
В общем порядке покупка недвижимости проходит по следующему сценарию:
- подбор объекта, который может проводиться сначала дистанционно, а затем лично;
- встреча с продавцом, заключение предварительного договора;
- открытие счета в банке и перевод задатка;
- оценка юридической чистоты приобретаемого объекта;
- перевод основной суммы на счет покупателя;
- заключение договора купли-продажи и регистрация недвижимости.
Важно понимать, что на каждом из указанных этапов могут возникнуть сложности и обстоятельства, требующие дополнительного выяснения.
При выборе объекта недвижимости покупателю нужно только оформить документы для въезда в страну. Однако уже на стадии заключения предварительного договора потребуются копия загранпаспорта с нотариальным переводом на язык страны, в котором приобретается объект, копия внутреннего паспорта гражданина, документация от остальных участников сделки. Перед заключением договора покупателю необходимо открыть банковский счет, сделать это можно предоставив справку о доходах, переведенную, и заверенную способом, допустимым в стране нахождения недвижимости.
Также при открытии счетов необходимо помнить и об ограничениях российского законодательства, которое прямо устанавливает ограниченные возможности при использовании зарубежных счетов. Счета в иностранных банках могут быть использованы в прямо предусмотренных законом случаях, иначе гражданину грозит серьезный штраф (от 75% до 100% от суммы валютной операции). Более подробную информацию по данному вопросу можно найти в нашей статье «Разрешенные и запрещенные валютные операции на практике»
Например, если Вы продали квартиру, которая находится в Болгарии, денежные средства от продажи такой квартиры не могут быть зачислены на Ваш счет в иностранном банке, так как Болгария не входит в список стран ОЭСР или ФАТФ. Если же Вы продали квартиру, которая находится в Испании, денежные средства от продажи такой квартиры могут быть зачислены на Ваш счет в иностранном банке.
Если же Вы сдаете в аренду свою недвижимость, расположенную за пределами РФ, арендные платежи Вы можете получать на свой счет в иностранном банке, расположенном в странах ОЭСР или ФАТФ (в Великобритании, Испании, Швейцарии, Германии, например).
Для того, чтобы не совершать операций, которые для Вашего зарубежного банка или для Вас, как Вам может казаться, являются стандартными, но при этом являются запрещенными с точки зрения российского законодательства, рекомендуем до совершения подобных операций изучить данный вопрос и задать интересующие вопросы по Вашему конкретному случаю опытным специалистам.
Кроме сбора и подготовки документации перед покупкой необходимо проверить правомочие и дееспособность продавца, выяснить, нет ли неуплаченных налогов за недвижимость и претензий третьих лиц, не нарушает ли сделка законодательство страны, в которой расположен объект.
Продажа заграничной недвижимости также связана с рядом сложностей. Продавцу необходимо провести переговоры с покупателем, выяснить, облагается ли продажа объекта налогом, проверить платежеспособность покупателя.
Перед совершением сделки по продаже или покупке недвижимости за рубежом важно изучить требования, российского, иностранного законодательства и учесть различные правовые нюансы, которые могут возникнуть в процессе сделки. Например, в случае, когда для легализации документов требуется апостиль, сделать его необходимо еще в РФ, поскольку за рубежом эта процедура будет недоступна.
Необходимо помнить и об обязательствах, возникающих после приобретения недвижимости за рубежом. Рассмотрим в качестве примера случай, когда гражданин РФ владеет недвижимостью за пределами РФ. Подразумевается, что у резидента РФ есть квартира за рубежом, которую он сдает в аренду, в этом случае:
1) Нет обязательства уведомлять налоговые органы РФ о наличии данной недвижимости (квартиры);
2) При этом, существует обязательство по уплате налога на доход, получаемый от сдачи в аренду данной квартиры. Налог подлежит уплате в стране нахождения квартиры, а в России зачету в уплаченном размере. Для этого ежегодно в декларации НДФЛ, которая подается в налоговые органы РФ, нужно отражать данный доход и прикладывать документ, подтверждающий уплату налога за рубежом для осуществления вычета;
Ответственность в виде штрафа за нарушение срока подачи декларации в налоговые органы РФ составляет не менее 1000 рублей.
3) Доход в виде арендных платежей может быть перечислен на счет резидента, открытый в РФ, или на счет, открытый за рубежом (в Великобритании, Германии, Швейцарии и др. страны ФАТФ).
О наличии счета в иностранном банке налоговые органы РФ должны быть уведомлены (штраф за не уведомление об открытии счета за рубежом составляет до 5 000 рублей). Также при получении информации о наличии счета за рубежом налоговыми органами РФ может быть изучен вопрос о нарушении резидентом РФ правил совершения валютных операций, если такие нарушения были. Штраф за такие нарушения составляет от 75% до 100% от суммы незаконных валютных операций, совершенных в течение последних 2-х лет.
В целях же соблюдения норм законодательства РФ в будущем необходимо с дохода, получаемого от сдачи в аренду квартиры, оплачивать налог за рубежом и отразить соответствующую информацию в декларации НДФЛ с предоставлением подтверждающих документов. Арендные платежи необходимо получать на счета, о наличии которых налоговые органы РФ уведомлены (счета в РФ или в странах ФАТФ).
Указанные выше и многие другие вопросы, возникающие при приобретении недвижимости за рубежом, требуют Вашего внимания. Специалисты нашей фирмы готовы сопровождать Вас по всем юридическим вопросам, которые могут возникнуть в случае приобретения недвижимости в различных странах. Совместно с нашими партнерами мы сможем Вас поддержать при принятии решения о приобретении недвижимости на Кипре, Латвии, Германии, Австрии, Великобритании и других странах.
Что представляет собой юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и зачем нужна эта услуга?
Правовое сопровождение сделок – это обширное понятие, включающее в себя подготовку и проверку документации для заключения договора, анализ и выявление возможных рисков, проверку добросовестности и платежеспособности второй стороны договора и другие необходимые в каждом конкретном случае действия.
На рынке недвижимости довольно часто можно встретиться с недобросовестными продавцами и покупателями, а в случае сделки с недвижимостью, расположенной за рубежом, ситуация усложняется еще и разницей в правовых режимах России и иностранного государства. Основная цель правового сопровождения – устранение рисков для клиента и обеспечение юридической чистоты договора. Опытный юрист по международному праву не допустит вовлечения клиента в мошенническую схему и поможет заключить договор на прозрачных, выгодных условиях.
Центр Правового обслуживания предлагает полное правовое сопровождение сделок с недвижимостью в иностранных государствах. Мы оказываем услуги:
- подробные юридические консультации по вопросу продажи и приобретения недвижимости за границей;
- сбор, подготовка, правовая экспертиза, перевод и легализация документации, необходимой для заключения договора;
- выявление рисков при совершении сделки;
- организация переговоров сторон сделки, услуги переводчика;
- выбор банка для осуществления расчетов и помощь в открытии счета;
- сопровождение передачи задатка за недвижимость;
- проверка юридической чистоты недвижимости;
- составление проекта договора купли-продажи;
- согласование проекта договора купли-продажи между сторонами;
- оформление протокола разногласий;
- помощь в государственной регистрации объекта недвижимости;
- правовая помощь клиенту на любом этапе совершения сделки;
- сопровождение судебных процессов.
Покупка недвижимости за рубежом почти всегда сопряжена со сложностями, для разрешения которых необходима помощь профессионала. Юрист в области международного права поможет сэкономить время и деньги клиента, кроме того, правовое сопровождение сделки с недвижимостью – гарант ее безопасности и чистоты.
специалист в области международного права
ООО «Центр правового обслуживания»
Гучуа Гуритана Геноевна