От кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, арендной платы, выкупной цены участка и некоторые другие платежи. Как не переплатить кругленькую сумму, комментирует Заместитель директора ЦПО Лариса Науменко.
Суть спора
Олег Калинин арендовал у государства земельный участок, на котором находились принадлежащие ему нежилые помещения, а затем решил купить его. Для этого Калинин обратился в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области. Согласно Приказу этого департамента цена земли в случае ее покупки высчитывается по формуле: кадастровая стоимость земельного участка, умноженная на ставку земельного налога в указанном регионе, умноженная на кратность ставки земельного налога. На момент обращения кадастровая стоимость участка составляла 6 549 422 руб. (при этом она была определена судом за восемь месяцев до обращения). Поэтому Калинин рассчитывал приобрести участок за 818 678 руб.
Однако департамент посчитал, что кадастровая стоимость участка равна 16 214 578 руб. (почему – неизвестно), и исходя из нее высчитал выкупную цену как 2 026 822 руб.
Калинин с этим не согласился, направил протокол разногласий и протокол их согласования. На это департамент ответил, что на момент принятия им решения о заключении договора купли-продажи участка его кадастровая стоимость стала 12 581 583 руб., в связи с чем Калинину предложили заплатить 1 572 697 руб. Покупатель настаивал на своем – и пошел урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, в суд.
Полный комментарий заместителя директора Центра правового обслуживания Ларисы Сергеевны Науменко
Действующим законодательством детально не регламентирован механизм расчета выкупной стоимости в тех или иных ситуациях. Например, не урегулирован вопрос, по какой цене лицо может приобрести землю у государства, если за время переоформления участка его кадастровая стоимость изменилась.
Верховный Суд РФ дал однозначный и четкий ответ: руководствовать необходимо кадастровой стоимостью, которая существовала на момент обращения лица с заявлением о выкупе. Данная правовая позиция Верховного Суда РФ представляется разумной и последовательной.
Дело в том, что в соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Исходя из системного толкования норм гражданского и земельного законодательства, обязанность заключить договор возникает в момент обращения собственника расположенных на таком участке строений с заявлением о выкупе земельного участка.
Таким образом, цена выкупаемого земельного участка должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нём строений, даже если на момент заключения договора кадастровая стоимость земельного участка уже пересмотрена.
ВАС занимал такую же позицию, что и ВС (№ дела А60-51896/2012).
Ознакомиться с полной версией новости: www.pravo.ru