Между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды в отношении нежилого здания и земельного участка.
Условиями договора было предусмотрено, что общество обязано оплатить предпринимателю арендную плату, в том числе за период, включающий 4 месяца, предшествующих дате заключения договора аренды. Обусловлено это было тем, что фактически предприниматель передал обществу имущество до даты заключения договора, однако в тот период договор аренды между сторонами подписан не был.
Со своей стороны общество свои обязательства по оплате арендной платы исполняло ненадлежащим образом. Арендная плата была оплачена обществом лишь частично и только за период после даты заключения договора.
Задолженность, образовавшуюся до даты заключения договора с предпринимателем, общество оплачивать отказалось.
Взыскание задолженности в судебном порядке
В связи c неоплатой обществом задолженности по арендной плате предприниматель обратился за юридической помощью в Центр правового обслуживания (ЦПО).
Проанализировав представленные предпринимателем документы, специалисты ЦПО пришли к выводу, что общество обязано оплатить предпринимателю арендные платежи, в том числе и за период, предшествующий дате заключения договора аренды. Было подготовлено и подано в Арбитражный суд г. Москвы исковое заявление o взыскании с общества задолженности по арендной плате.
Позиция общества
В рамках судебного разбирательства общество заявило, что здание и земельный участок, о взыскании арендной платы за пользование которыми просил предприниматель ранее, не были зарегистрированы за предпринимателем, в связи с чем общество использовало это имущество по договору аренды, заключенному с другим арендодателем – иностранной компанией.
Более того, по мнению общества взыскание арендной платы за период, предшествующий дате заключения договора аренды, само по себе является неправомерным.
Позиция предпринимателя
Возражая против доводов общества, юристы ЦПО, представлявшие интересы предпринимателя в рамках судебного разбирательства, указали на то, что установление в договоре аренды условия об оплате арендных платежей за предшествующий заключению договора период соответствует законодательству, а именно, п. 2 ст. 425 ГК РФ, закрепляющему право сторон договора на применение условий заключенного договора к отношениям, возникшим до даты заключения договора.
Более того, юристами ЦПО была сделана ссылка на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73, согласно которым доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что договор аренды заключен неправомочным лицом и поэтому является недействительной сделкой, не могут приниматься судом во внимание.
В рассматриваемом случае общество пользовалось имуществом, фактически полученным от предпринимателя, право собственности которого в отношении арендуемого имущества в дальнейшем было признано на основании решения суда, о чем общество было уведомлено.
Решение суда
По результату рассмотрения дела Арбитражный суд г. Москвы согласился с позицией предпринимателя и взыскал с общества как задолженность по арендной плате, так и неустойку.
Общество попыталось оспорить данное решение суда в суде апелляционной инстанции, однако, Девятый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении жалобы общества отказал.
Таким образом, благодаря юристам ЦПО, предприниматель смог взыскать с должника задолженность по арендной плате в размере 1 103 486 руб., а также неустойку в размере 220 697 руб. Вступившее в силу решение суда побудило общество начать переговоры с предпринимателем и согласовать с ним график погашения задолженности, который в настоящее время обществом неукоснительно исполняется.
Ведущий юрисконсульт
ООО «Центр правового обслуживания»
Бражников Владимир Сергеевич