Поставленная перед нами задача
К нам обратился клиент, планирующий купить земельный участок в Московской области с нежилым домом. Как мы знаем, такие сделки часто сопровождаются различными проблемами, которые всплывают только после сделки. Чтобы обезопасить своего клиента от неприятных сюрпризов, мы должны были провести тщательный анализ всех документов и выявить все возможные риски, связанные с покупкой.
Проверка права собственности на недвижимость
Для начала мы собрали подробную информацию о земельном участке и нежилом доме, расположенном на нем. В ходе такого анализа мы выяснили, что ни арест, ни залог на них не наложены, в судебных разбирательствах они не фигурировали и право собственности не нарушалось.
После этого нами была исследована регистрация права собственности и история его перехода от прошлых собственников. Как и предполагалось, регистрация земельного участка была осуществлена с соблюдением требований закона. Однако мы обратили внимание, что по данным выписки ЕГРН все предыдущие собственники владели земельным участком с домом очень недолго, стараясь быстро их продать. По нашему опыту, это могло свидетельствовать о возможных проблемах с земельным участком. Также было выяснено, что земельный участок не проходил процедуру межевания, то есть его границы были официально не определены. При возможном изменении границ участка кадастровая стоимость земельного участка могла в любой момент измениться. Собственники соседних земельных участков в любой момент могли попытаться оспорить текущие границы участка. Кроме того, отсутствовал градостроительный план земельного участка.
Также оказалось, что дом по документам являлся нежилым, прописаться в нем было невозможно. Также было выяснено, что право собственности на дом было оформлено через «дачную амнистию» (т.е. в упрощенном порядке без разрешения на строительство). Поскольку границы земельного участка не были установлены и градостроительного плана участка также не было, дом мог бы в будущем быть признан построенным за пределами границ земельного участка и, следовательно, нарушать требования землепользования и застройки. Такая ситуация влекла огромные риски для нашего клиента, вплоть до необходимости снести такой дом в будущем.
Проверка собственника
Наконец мы провели проверку собственника земельного участка. Выяснилось, что продавец действительно является собственником земельного участка с домом. Однако требовалось получить последние данные о продавце предоставлены не были. Продавец не имела регистрации по месту жительства, поэтому при неисполнении условий договора купли-продажи существовал риск сложности по привлечению продавца к ответственности. Также требовались актуальные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров как подтверждение того, что продавец дееспособен (может самостоятельно заключить сделку).
Что еще может пойти не так?
Помимо юридических рисков, для принятия решения о покупке следовало учесть и другие потенциальные проблемы, такие как:
- отказ продавца от сделки;
- приостановление регистрации;
- наличие перепланировок и изменение площадей;
- наличие скрытых дефектов, проблем с уровнями освещения и шума;
- возможный конфликт с соседями.
Итог проверки
В результате подробного анализа мы подготовили для клиента детальный отчет о выявленных нарушениях и рисках, связанных со сделкой, и клиент принял решение отказаться от нее. Профессионально выполненная проверка всех обстоятельств сделки позволила клиенту ознакомиться с возможными рисками, благоразумно отказаться от заключения рискованной сделки и оградить себя от убытков в будущем.
ООО «Центр правового обслуживания»