Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 г. (далее – ФЗ№ 214), регламентирующий правила долевого строительства в РФ, менялся многократно, но последние поправки можно назвать наиболее масштабными.
С 1 июля 2018 года вступили в силу новые положения ФЗ№ 214, которые существенно изменили положение застройщика и участника долевого строительства. Декларируемая цель нововведений – окончательное искоренение проблемы обманутых дольщиков. Рассмотрим основные изменения и их значение для сторон договора долевого участия.
Новые правила уже действуют
С начала июля 2018 года запрещена прямая продажа квартир в строящихся многоквартирных домах. Введены две схемы, по которым застройщики смогут проводить квартиры: банковское сопровождение или использование счетов эскроу. При этом второй вариант станет обязательным через год, в июле 2019 года. Что представляют собой эти механизмы?
- Банковское сопровождение счета застройщика
Строительные компании больше не смогут напрямую получать денежные средства от покупателей жилья. Теперь в отношения между инвестором и застройщиком привлечен посредник — банк. Расчеты строительной компании будут проводиться через открытый в уполномоченном банке специальный счет, который открывается для каждого объекта строительства. Перечень банков для сопровождения деятельности застройщика определяет Центральный банк России.
На уполномоченные банки возложена обязанность по контролю за целевым расходованием средств, внесенных покупателями жилья. Расходы застройщика должны быть связаны со строительством, арендой земли, подготовкой проектной документации, проведением изысканий и решением иных аналогичных задач. Банк сможет отказать застройщику в проведении платежа, если посчитает, что средства инвесторов направляются на цели, не связанные со строительством жилого объекта.
Строительные компании обязаны открыть счета в уполномоченных банках не позднее, чем через 2 месяцев с момента вступления нововведений в силу, следовательно, счета будут открыты до сентября текущего года.
- Счета эскроу
Для финансирования строительства застройщики будут открывать кредитные линии в уполномоченных банках, а расчеты за квартиры в строящемся доме будут осуществляться с использованием специального эскроу-счета. Дольщик может перевести полную сумму за квартиру на банковский счет, или воспользоваться рассрочкой. На счете эскроу размещаются средства покупателя жилья на время строительства дома, и передаются строительной компании только в том случае, если обязательства перед участником долевого строительства полностью исполнены. До этого момента деньги «заморожены» на счете.
Таким образом, с июля 2019 года застройщики будут возводить новые объекты с привлечением кредитных средств. После того, как дом будет сдан, застройщик сможет получить деньги с эскроу-счета, часть средств будет передана банку на погашение кредита, остальные деньги станут прибылью строительной компании.
По состоянию на 01.07.2018 в перечень банков, соответствующих требованиям, установленным для уполномоченных банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, входят 55 финансовых организаций (информация с сайта Центрального Банка РФ).
Значение изменений для покупателя жилья
Кроме перечисленных, приняты и другие нововведения, например:
- для каждого объекта строительная компания должна оформить отдельное разрешение;
- застройщик может начать возведение дома только в том случае, если кроме кредитов имеет и собственные средства на строительство, а также, если не имеет кредитных задолженностей;
- земля для строительств жилого дома должна находиться у застройщика в аренде или принадлежать ему на праве собственности;
- для обеспечения прав дольщиков организован фонд долевого строительства.
В новых правилах долевого строительства можно выделить как преимущества, так и недостатки для покупателей жилья.
Основная цель масштабных изменений законодательства - защита интересов дольщика. Поскольку застройщик ограничен в правах на распоряжение денежными средствами, положение покупателя квартиры в новостройке укрепится. Можно сказать с уверенностью, что гражданин получит квартиру, за которую заплатил, или вернет обратно заплаченные деньги в полном объеме.
Важно отметить, что новый порядок несет для дольщиков и дополнительные риски.
Застройщик по каким – либо причинам может прекратить деятельность, не достроив дом. В этом случае дольщик получит свои деньги обратно через компенсационный фонд долевого строительства. Однако стоимость квартиры за время строительства может существенно увеличиться. Придется покупать новое жилье, но приобрести квартиру по характеристикам аналогичную той, на которую покупатель рассчитывал, уже не получится.
Изменения могут повлечь повышение цен на рынке строящегося жилья. Строительная компания будет обращаться в банки за кредитами, отдавать деньги придется с процентами, в то время как раньше застройщик получал напрямую от покупателей денежные суммы и ничего не платил за их использование. Вероятно, дополнительные траты застройщики будут компенсировать за счет повышения стоимости квартир. Если крупнейшие застройщики смогут адаптироваться в новых условиях, небольшие строительные компании из-за ужесточившихся требований будут вынуждены уйти с рынка. Снижение конкуренции на рынке строящегося жилья также приведет к повышению цен.
Застройщик несет полную ответственность перед дольщиками, но при этом теряет право распоряжаться их деньгами самостоятельно. По этой причине могут увеличиться сроки строительства, поскольку строительная компания должна будет доказывать банку необходимость трат на решение текущих вопросов, возникающих в процессе строительства.
Анализ изменений позволяет сделать вывод: с ведением новых правил многое изменится как для девелопера, так и для покупателя жилья. Вероятно, на рассмотренных изменениях реформирование рынка строящегося жилья не закончится. С учетом постоянно изменяющихся условий, для покупки квартиры в строящемся доме разумно обратиться к профессионалам.
Заместитель директора
ООО «Центр правового обслуживания»
Науменко Лариса Сергеевна